租賃問題

在外求學或是工作，都會找個安定的居所居住。所以才會有租賃房屋的服務存在，這些房東不管以什麼形式出租或買賣房屋，若是沒有處理得當，可就會產生許多問題。

而最常見的問題，無非就屬這些了。

1.房客可以對自己的租屋自行換鎖嗎？
民法第421條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」條文內容可得知，房子的所有權人（出租人）原本對於房子的使用收益、處分是有絕對的權利的，但是一旦訂立了租賃契約，該「使用收益權」即移轉給了承租人，自身只擁有處分權。

2.租賃契約委託他人代簽名之效力
依照民法第103條：「代理人於代理權限之內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」因此，雖然租賃契約上的簽名並非本人親自簽名，而是經由委託他人所代簽，基本上這份租賃契約對本人還是產生法律上的效果；亦即，這份租賃契約還是對本人會生效。

3.關於買賣不破租賃相關問題
依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍然繼續存在。」

4.租金遲交時房東該如何？
依照民法第440條文解釋，若租賃物是「房租」時，當遲繳租金總額是達到超過二個月的租額時，出租人可以定相當期限，催告承租人支付租金。如果在定期內承租人還是不給付，那出租人可以終止契約。

5.租屋處的東西毀損，該由誰來修繕？
依照民法第429條，關於租賃物的修繕，原則上都是由「出租人」負擔。這可是有明文規定的。且民法第437條規定，在租賃關係存續中，租賃物如果「有需要修繕」的地方，原則上都要通知出租人，但是出租人原本就知道了，就不需特別通知。

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